У жовтні на вторинному ринку житла скоротилися і пропозиція, і попит, а ціни в регіонах рухалися в різні боки. Для покупця це означає, що загальна цифра по країні мало що говорить про конкретну квартиру: умови угоди залежать від області, міста й навіть району.
Що сталося з пропозицією
Найпомітніше скорочення кількості виставлених на продаж об’єктів зафіксовано в Києві — на 63% порівняно з попереднім місяцем. У Київській області пропозиція зменшилася на 25%.
Падіння пропозиції саме по собі не означає, що квартир у продажу стало фізично менше. Зменшується кількість активних оголошень: частина продавців знімає лоти, частина чекає іншого моменту. Для покупця це звужує вибір у межах бюджету й району, але не скасовує того, що в окремих сегментах пропозиція все одно перевищує попит.
Де пропозиція перевищує попит
Співвідношення пропозиції до попиту різне за регіонами. У Київській області кількість пропозицій у 2,3 раза більша за попит, у Києві — у 2,2 раза, в Одеській області — у 1,7 раза, в Івано-Франківській — у 1,1 раза.
У цих чотирьох регіонах продавець конкурує за покупця. Навіть у Києві, де пропозиція за місяць скоротилася на 63%, запас оголошень усе ще більш ніж удвічі перевищує попит. Скорочення пропозиції не варто читати як дефіцит, який змушує погоджуватися на першу ціну.
Ціни: захід угору, окремі області вниз
У більшості західних регіонів ціни на вторинну нерухомість протягом місяця зростали. Найбільший стрибок — у Тернопільській (+6%), Закарпатській (+5%) та Львівській (+5%) областях. Помітне падіння — у Черкаській (-13%), Рівненській (-8%) та Чернігівській (-7%) областях.
Медіанна вартість однокімнатної квартири на Закарпатті зрівнялася з київською — $85 тис. Найдоступніше житло на Херсонщині: медіанна вартість однокімнатної квартири там $16 тис.
У столиці ціни впали в усіх районах. Найактивніше подешевшали двокімнатні квартири у Святошинському (-23%) та Дніпровському (-18%) районах. Найдорожчий район за медіаною однокімнатної квартири — Печерський ($179 тис.), найдоступніший — Деснянський ($46 тис.).
Як це змінює переговори
Для покупця в Києві складається подвійна ситуація. З одного боку, вибір у конкретному районі звузився, і за ліквідний лот у популярному будинку може виникнути конкуренція. З іншого — загальний запас пропозиції в столиці удвічі перевищує попит, а ціни за місяць проснули вниз у всіх районах. Це дає підстави вимагати знижку й перевіряти історію ціни конкретного оголошення, а не орієнтуватися на середній показник.
Продавцю в Києві та Київській області варто враховувати, що покупець бачить широкий вибір і має час на порівняння. У західних областях, де ціни зростали, а подекуди й попит тримався (Закарпатська область — +4% до попиту), позиція продавця сильніша.
Попит падав майже всюди
Інтерес до купівлі вторинного житла знижувався практично по всіх регіонах. Найдинамічніше падіння — у Тернопільській (-25%), Вінницькій (-22%), Хмельницькій (-20%) та Кіровоградській (-20%) областях. Зростання зафіксовано лише у Дніпропетровській (+10%) та Закарпатській (+4%) областях.
Поєднання даних дає покупцеві робочу послідовність: спершу визначити регіон і район, потім подивитися, як там співвідносяться пропозиція і попит, і вже після цього формувати ціну пропозиції. У регіонах із переважанням пропозиції аргументи на користь знижки сильніші, у західних областях із зростанням цін — слабші.
