В октябре на вторичном рынке жилья сократились и предложение, и спрос, а цены в регионах двигались в разные стороны. Для покупателя это означает, что общая цифра по стране мало что говорит о конкретной квартире: условия сделки зависят от области, города и даже района.
Что произошло с предложением
Наиболее заметное сокращение количества выставленных на продажу объектов зафиксировано в Киеве — на 63% по сравнению с предыдущим месяцем. В Киевской области предложение уменьшилось на 25%.
Падение предложения само по себе не означает, что квартир в продаже стало физически меньше. Уменьшается количество активных объявлений: часть продавцов снимает лоты, часть ждет другого момента. Для покупателя это сужает выбор в пределах бюджета и района, но не отменяет того, что в отдельных сегментах предложение все равно превышает спрос.
Где предложение превышает спрос
Соотношение предложения к спросу разное по регионам. В Киевской области количество предложений в 2,3 раза больше спроса, в Киеве — в 2,2 раза, в Одесской области — в 1,7 раза, в Ивано-Франковской — в 1,1 раза.
В этих четырех регионах продавец конкурирует за покупателя. Даже в Киеве, где предложение за месяц сократилось на 63%, запас объявлений все еще более чем вдвое превышает спрос. Сокращение предложения не стоит читать как дефицит, который заставляет соглашаться на первую цену.
Цены: запад вверх, отдельные области вниз
В большинстве западных регионов цены на вторичную недвижимость в течение месяца росли. Наибольший скачок — в Тернопольской (+6%), Закарпатской (+5%) и Львовской (+5%) областях. Заметное падение — в Черкасской (-13%), Ровненской (-8%) и Черниговской (-7%) областях.
Медианная стоимость однокомнатной квартиры в Закарпатье сравнялась с киевской — $85 тыс. Самое доступное жилье на Херсонщине: медианная стоимость однокомнатной квартиры там $16 тыс.
В столице цены упали во всех районах. Наиболее активно подешевели двухкомнатные квартиры в Святошинском (-23%) и Днепровском (-18%) районах. Самый дорогой район по медиане однокомнатной квартиры — Печерский ($179 тыс.), самый доступный — Деснянский ($46 тыс.).
Как это меняет переговоры
Для покупателя в Киеве складывается двойная ситуация. С одной стороны, выбор в конкретном районе сузился, и за ликвидный лот в популярном доме может возникнуть конкуренция. С другой — общий запас предложения в столице вдвое превышает спрос, а цены за месяц просели вниз во всех районах. Это дает основания требовать скидку и проверять историю цены конкретного объявления, а не ориентироваться на средний показатель.
Продавцу в Киеве и Киевской области стоит учитывать, что покупатель видит широкий выбор и имеет время на сравнение. В западных областях, где цены росли, а местами и спрос держался (Закарпатская область — +4% к спросу), позиция продавца сильнее.
Спрос падал почти везде
Интерес к покупке вторичного жилья снижался практически по всем регионам. Наиболее динамичное падение — в Тернопольской (-25%), Винницкой (-22%), Хмельницкой (-20%) и Кировоградской (-20%) областях. Рост зафиксирован только в Днепропетровской (+10%) и Закарпатской (+4%) областях.
Сочетание данных дает покупателю рабочую последовательность: сначала определить регион и район, затем посмотреть, как там соотносятся предложение и спрос, и уже после этого формировать цену предложения. В регионах с преобладанием предложения аргументы в пользу скидки сильнее, в западных областях с ростом цен — слабее.
