Ремонт дороже квартиры: что не так со сметой в Измаиле

Меня всегда удивляет, когда смета на ремонт вдруг становится дороже самой недвижимости. Именно это произошло в Измаиле. 27,25 миллиона гривен на ремонт восьмиквартирного дома — это по 77 тысяч долларов на квартиру. За эти деньги в Киеве можно купить вполне приличную новостройку, а тут — отремонтированную «восьмиквартирку» в прифронтовом городе.

Сначала я подумал, что это ошибка в расчётах. Но нет, цифра официальная. И сразу возникает вопрос: а сколько вообще стоит квартира в Измаиле на рынке? Если верить объявлениям, средняя цена квадратного метра там колеблется в пределах 400–600 долларов. То есть стандартная двухкомнатная квартира площадью 50 квадратов стоит примерно 20–30 тысяч долларов. А тут — 77 тысяч только на ремонт. Даже если взять самые дорогие квартиры в городе, они не дотягивают до этой суммы.

Откуда берутся такие цифры

Теперь давайте разберём, откуда взялись эти 27 миллионов. Я не видел детальной сметы, но могу предположить, как формируются такие цифры. Обычно в подобных проектах закладывают замену всех коммуникаций, утепление фасада, новую кровлю, замену окон и дверей, ремонт подвалов и лестничных клеток. И ещё «прочие расходы» — от проектно-сметной документации до технадзора. Каждый пункт сам по себе выглядит логично. Но вместе они дают сумму, которая в несколько раз превышает рыночную стоимость самого жилья.

Я видел немало смет на капремонты в разных городах. И знаю: когда речь идёт о восстановлении повреждённого жилья, цены действительно могут быть высокими. Но тут есть нюанс. Измаил — не разрушенный город. Это тыловой населённый пункт, который не подвергался обстрелам. То есть это не аварийное восстановление после попадания, а плановый капитальный ремонт. И тогда возникает вопрос: почему плановый ремонт стоит как экстренная реконструкция?

Кто и как проверяет смету

Второй вопрос — кто определял смету. Обычно это делает проектная организация, выигравшая тендер. Дальше смета проходит экспертизу. И вот тут самое интересное: экспертиза проверяет соответствие нормам, но не всегда проверяет экономическую целесообразность. То есть если в смете заложены дорогие материалы или завышенные объёмы работ, экспертиза может это пропустить, потому что формально всё соответствует строительным нормам. Но ведь кто-то эти нормы закладывал в проект.

Я не утверждаю, что здесь есть коррупционная составляющая. Но я вижу очевидную проблему: отсутствие привязки к рыночным реалиям. Когда ремонт одной квартиры стоит дороже, чем покупка трёх таких же квартир в том же городе, это сигнал, что что-то не так с подходом к расходам.

Что я сделал бы иначе

Мой собственный вывод прост. Если бы я делал ремонт в этом доме за свои деньги, я бы никогда не потратил 77 тысяч долларов на квартиру. Я бы потратил максимум 15–20 тысяч, и то с заменой всего, что можно заменить. Разница в 50 тысяч долларов — это либо золотые унитазы, либо неэффективное управление средствами.

И пока сметы не будут привязаны к реальной стоимости жилья в регионе, такие истории будут повторяться. Потому что когда ремонт стоит как новостройка в столице, это уже не о качестве жилья. Это о чём-то другом.

Краткий итог: 27,25 млн грн на восемь квартир — это 77 тыс. долларов на каждую, тогда как сама квартира в Измаиле стоит 20–30 тыс. долларов. Плановый ремонт в тыловом городе не может стоить как экстренная реконструкция. Проблема — в отсутствии привязки сметы к рынку.