Ремонт дорожче за квартиру: що не так із кошторисом в Ізмаїлі
Мене завжди дивує, коли кошторис на ремонт раптом стає дорожчим за саму нерухомість. Саме це сталося в Ізмаїлі. 27,25 мільйона гривень на ремонт восьмиквартирного будинку — це по 77 тисяч доларів на квартиру. За ці гроші в Києві можна купити цілком пристойну новобудову, а тут — відремонтовану «восьмиквартирку» в прифронтовому місті.
Спершу я подумав, що це помилка в розрахунках. Але ні, цифра офіційна. І одразу виникає питання: а скільки взагалі коштує квартира в Ізмаїлі на ринку? Якщо вірити оголошенням, середня ціна квадратного метра там коливається в межах 400–600 доларів. Тобто стандартна двокімнатна квартира площею 50 квадратів коштує приблизно 20–30 тисяч доларів. А тут — 77 тисяч тільки на ремонт. Навіть якщо взяти найдорожчі квартири в місті, вони не дотягують до цієї суми.
Звідки беруться такі цифри
Тепер давайте розберемо, звідки взялися ці 27 мільйонів. Я не бачив детального кошторису, але можу припустити, як формуються такі цифри. Зазвичай у подібних проєктах закладають заміну всіх комунікацій, утеплення фасаду, нову покрівлю, заміну вікон і дверей, ремонт підвалів і сходових клітин. І ще «інші витрати» — від проєктно-кошторисної документації до технагляду. Кожен пункт сам по собі виглядає логічно. Але разом вони дають суму, яка в кілька разів перевищує ринкову вартість самого житла.
Я бачив чимало кошторисів на капремонти в різних містах. І знаю: коли йдеться про відновлення пошкодженого житла, ціни справді можуть бути високими. Але тут є нюанс. Ізмаїл — не зруйноване місто. Це тиловий населений пункт, який не зазнавав обстрілів. Тобто це не аварійне відновлення після влучання, а плановий капітальний ремонт. І тоді виникає питання: чому плановий ремонт коштує як екстрена реконструкція?
Хто і як перевіряє кошторис
Друге питання — хто визначав кошторис. Зазвичай це робить проєктна організація, яка виграла тендер. Далі кошторис проходить експертизу. І ось тут найцікавіше: експертиза перевіряє відповідність нормам, але не завжди перевіряє економічну доцільність. Тобто якщо в кошторисі закладено дорогі матеріали або завищені обсяги робіт, експертиза може це пропустити, бо формально все відповідає будівельним нормам. Але ж хтось ці норми закладав у проєкт.
Я не стверджую, що тут є корупційна складова. Але я бачу очевидну проблему: відсутність прив’язки до ринкових реалій. Коли ремонт однієї квартири коштує дорожче, ніж купівля трьох таких самих квартир у тому ж місті, це сигнал, що щось не так із підходом до витрат.
Що я зробив би інакше
Мій власний висновок простий. Якби я робив ремонт у цьому будинку за власні гроші, я б ніколи не витратив 77 тисяч доларів на квартиру. Я б витратив максимум 15–20 тисяч, і то з заміною всього, що можна замінити. Різниця в 50 тисяч доларів — це або золоті унітази, або неефективне управління коштами.
І поки кошториси не будуть прив’язані до реальної вартості житла в регіоні, такі історії повторюватимуться. Бо коли ремонт коштує як новобудова в столиці, це вже не про якість житла. Це про щось інше.
Короткий підсумок: 27,25 млн грн на вісім квартир — це 77 тис. доларів на кожну, тоді як сама квартира в Ізмаїлі коштує 20–30 тис. доларів. Плановий ремонт у тиловому місті не може коштувати як екстрена реконструкція. Проблема — у відсутності прив’язки кошторису до ринку.
